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南宁三产房乱象

2020-08-17 18:34

提要:没有任何一个省会城市像南宁,三产房项目或有数百个,形成三产房一条街,明明不是住宅规划,却又按住宅来合作开发;尽管没有预售许可证,但是能够大肆当街叫卖,违法无成本。三产房的存在,不但影响了南宁正常的商品房开发秩序,还让普通购房者多了上当受骗的可能,关键还屡禁不止。南宁,疯狂的三产房背后,有什么样的利益链?

三产房一条街   天上掉“馅饼”

南宁市江南区沙井大道定津路,有一条三产房一条街!

这条街上,生长着学府嘉园、津都雅苑、华南幸福里、江南御品、凤凰御景等十多个三产房项目,不断吞噬着路人的钞票。只要有人从这里路过,就会有热情的销售人员邀请你进到一个项目的招商中心,向你兜售价格低廉的三产房。

在这条街的周边,分布着华南城.江南华府、奥园名门、融晟天河·海悦城 、龙光·江南院子等项目,其销售单价都近万元。其附近更有绿地新里璞悦公馆、碧桂园、万科超万元单价的豪宅。

与品牌开发商们的商品房相比,三产房一条街单价3000-4000元的房子对于囊中羞涩的普通百姓而言,那简直就是天上人间,极具诱惑力。

在看完华南城之后,踩盘编辑故意从沙井三产房一条街路过。果然,周围看似闲散的人们仿佛猎人见到了野兔,一下子围了上来,递传单的递传单,介绍项目的介绍项目,热情得让人难以自控。

如果有人进到三产房简陋的招商中心,置业顾问就会先讲这个地段、配套如何好,再就讲开发商如何有关系有实力,最后拿出一个合作建房的合同,表示房价低,还可以分期付款,购房五年后根据政策可以办证。

如果没有过购买商品房的经验,一般人都会有天上掉“馅饼”的感觉。

在南宁高新区也有三产房一条街,瀚天新城、惠闲小筑、学府嘉园等项目随处可见,有的已经超建、有的成了烂尾楼,有的几年了都还在做地基。和普通商品房的唯一区别就是,价格便宜,开发商不入流。

除了高新区、西乡塘区和江南区,南宁的邕宁区、五象新区也到处可见三产房楼盘。

去年6月,邕宁区、高新区、江南区先后曝光第一批“三产”违规项目。邕宁区14个项目被点名,包括龙岗新城、翡翠都会、领航公馆、五象龙华居等。高新区、江南区先后有10个项目被点名。

令人感到费解的是,上述区在推出了第一批“三产”违规项目之后的一年多时间里再也没有对第二批、第三批。对第一批违规项目的查处也有不少流于形式。

南宁三产房大爆发

什么是如此低价的三产房?

所谓“三产房”就是在三产用地上开发的楼盘。三产用地是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后产生的就业及生活问题,而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地,性质多属于商住用地。“三产用地”位于城市规划区域内,但它的性质是集体所有土地,不能直接用于房地产开发。

在南宁的城市扩张过程中,三产房以村为单位进行了规模化的扩张,一般一个村会有多个三产房项目,而整个南宁的三产房项目或有数百个。

南宁三产房的主要法律依据是,《南宁市人民政府关于印发南宁市集体土地征收与补偿安置办法的通知》(南府发〔2013〕10号)第十八条规定,因征地需要安置的,除按法律规定支付安置补助费外,市人民政府可以根据实际情况通过安排产业用地、实物补助或自谋职业补助等方式之一拓宽安置途径。

产业用地在符合城乡规划要求的前提下,可以用于发展第二、三产业,在供地时依据《土地利用现状分类》,土地用途为其他商服用地。由此可见,产业用地的土地权利人只能是农村集体经济组织,用于建设商业类房产发展产业,开发商用于开发建设住宅进行销售的行为不符合规定。

合法建设的“三产项目”,需要依法取得四证,即《划拨国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》,因为它不是商品房,所以无预售证。

同时,购买三产房也不能享受周边的教育配套。而南宁三产房大量存在的根本原因则是,南宁缺乏产业支撑,又缺乏强有力的政府投融资平台进行专门的土地储备、整理。

2019年初,南宁市政府正式印发《南宁市征收集体土地补偿安置办法》等3份文件,明确了产业用地可以用于发展第二、第三产业,或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业,但禁止用于商品住宅开发。

调查发现,如果真正禁止用于商品住宅的开发,三产房项目的合作建房是十分困难的。商业地产受到地段的限制和电商的冲击,基本难以形成气候。所以绝大多数的三产房项目都是以住宅开发为主,以住宅低价为主要的诱惑手段,先将投资者诓骗到现场,然后再推销其商铺。

不过,从满大街的三产房和大街上、地铁口随时可见的三产房传单可以判断,随着房价的飙升,南宁三产房项目根本就没有受到新政策的任何影响。

据悉,近年来,万达集团、龙光地产、碧桂园集团、云星地产、彰泰地产巨头也纷纷抢滩三产市场。

南宁三产房有大爆发之势。

南宁三产房违规屡禁不止的幕后玄机

南宁三产房多“空手套”!

中国房地产行业无数低投入高回报的造富故事让几乎所有的企业和个人都梦想着搞一块地皮造房子几年就成为亿万富翁。

可是近年来,随着国家对房地产的宏观调控不断强化和房地产市场竞争的白热化,房地产开发的准入门槛已经越来越高,随便拿一块地就是几亿、几十亿资金。这就导致了绝大多数想进入这个领域的企业不得不望而却步。

但是,南宁的三产房不一样,就是只需要跟村组达成合作协议,就可以轻松的切入。按规定,一个项目要启动,获得规划许可、建设许可,需要项目业主方自筹一笔资金,在具备资金的前提下,才能启动。但是在南宁,只要有关系,几百万就可以起步,甚至还没有挖地基就就可以卖楼花收钱,甚至还可以规划15层修27层,这个诱惑力实在比贩卖白粉还强。

除了起步门槛低,南宁三产房大爆发的第二个原因是市场大。南宁的城市迅速扩张,上百个村变成了城市,每个村都有几个三产项目,这样真个南宁就有成百上千个三产房项目在寻找合作企业。这是一个巨大的市场。再加上南宁的城市市政配套迅速发展,很多三产项目所处的地理位置变得非常好,有的在商圈核心,有的在地铁口。交通的改善,让这些三产项目集体用地迅速升值。

第三,由于没有土地成本,建设环节也不用招投标,所以合作建设方的违法犯罪成本很低,可是一旦铤而走险成功,获利丰厚。在调查过程中,刚挖基础就可以卖楼花收钱的项目比比皆是。也就是入门几乎无门槛,这就导致了传销在三产房项目死灰复燃,骗子横行,老百姓真假难辨。

4月29日,南国早报报道,有人以4500元/㎡买下高新区安置房“御景学府”,交钱后却被告知,项目是小产权房,涉及违建,售楼部也要被拆了。

同样在4月底,广西新闻频道报道,有一家人听业务员介绍,沙井的湖景壹号正在以3700元/㎡的内部价出售,且五证齐全,他们便与开发商签了协议,交了2万元定金。过后,这家人才发现这是三产房,与开发商多次协商,甚至经过派出所调解,也没能拿回定金,妇女无奈带着婴儿“住”进售楼部。

被骗两万,这在南宁的三产房项目受害者中实在不值得大惊小怪。瀚天新城的被骗者中,损失最多的130多万,被骗几十万的酒有数千人。

监管严重缺位,导致南宁三产房成了法外之地!


编辑:本站编辑
标签:南宁,三产房,乱象
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