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南宁发布促进租赁市场发展重磅信息 专家:盘活农村市场
9月3日,南宁发布《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》。
中房报·本地快讯  2019-09-05 15:50
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9月3日,南宁发布《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》。

  9月3日,南宁发布《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》,方案列举了制定租赁住房发展规划,加大公共租赁住房供应力度,增加租赁住房用地有效供应,允许商业用房按规定改建为租赁住房,鼓励和规范个人出租闲置房源,探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房,发挥国有企业的示范带动作用,加快培育市场供应主体,搭建住房租赁服务监管平台,建立完善住房租赁管理体系,规范住房租赁市场秩序,加强租赁备案管理和人口信息申报,加强诚信体系建设等工作。对此南宁将落实税收政策、金融政策支持、公共服务政策。

  多举措促进租赁市场发展

  方案称,加大公共租赁住房建设力度,在新建商品住房项目中配建一定比例的公共租赁住房,将配建比例、套型面积、设施条件、交付时间和产权移交方式作为土地出让条件,纳入出让合同中,保证在新建商品住房项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%。支持在棚改、拆迁安置房小区中配建公共租赁住房。

  在年度土地供应计划中安排租赁住房用地,2019年年底前推出住房租赁用地试点,通过新增用地建设租赁住房。

  在符合城乡规划,且满足周边市政基础设施及公共配套服务的前提下,按调整规划条件的相关程序完善手续后,允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途完成相关规定程序后调整为居住用地,但经改建的租赁住房不得分割产权出售。房屋改建不得擅自改变房屋承重结构和主体结构,改建后单套套内建筑面积不得少于22平方米。

  支持有条件的居民出租房屋,个人出租住房应依法主动进行租赁登记备案。鼓励个人委托中介机构出租住房,也可与住房租赁企业合作,采取统一运营的形式对外出租。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,人均租住使用面积不得低于5平方米,每个房间居住人数不超过2人(承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外)。厨房、卫生间、阳台、储物间和地下储藏室等非居住用的空间不得出租供人员居住。住房改造必须按照住宅设计规范开展。

  在符合城市规划的情况下,探索村集体经济组织通过自建、合作开发、作价入股等方式,利用闲置的城中村改造产业用地建设租赁住房,并由其自主经营管理或委托住房租赁企业出租经营。支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营,鼓励出租人改善出租住房的条件,提高出租住房品质。城区、开发区组织有关部门定期联合对出租住房进行建筑、消防、水电等安全检查,查处违法违规行为,保障房屋使用安全。

  鼓励南宁城投集团、南宁威宁集团作为我市培育和发展住房租赁市场的示范企业创建单位,通过建设、改建、配建、划转、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理,增强示范带动效应。将一定比例的竞配产权移交住房转为公共租赁住房,或作为国有租赁房源投入市场,充分发挥其市场调控作用。

  鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业,形成住房租赁企业、中介机构、物业服务企业等多元化的市场参与主体,提供专业、规范的住房租赁服务。引导房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业将持有的存量房源投放到租赁市场。房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的,可暂不办理不动产登记手续;连续出租超过10年且终止租赁的,出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续,并按出售时税收政策缴纳相关税费。

  建设南宁市住房租赁服务监管平台,将公共租赁住房、人才公寓、住房租赁企业经营的租赁住房、开发企业自持租赁住房、中介机构代理租赁住房、个人出租住房等各类房源信息纳入服务平台,提供住房租赁信息发布和房源核验、市场主体及其从业人员信用信息查询和信用评价、租赁金融服务、公积金提取、居住证办理、流动人口信息申报等线上服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上签约和登记备案,实现住房租赁交易全程信息化行政监督,利用大数据分析,发布市场租金指导价格等信息。通过市政务数据共享交换平台实现信息共享,将房屋租赁合同登记备案信息作为相关部门提供税收、教育、卫生、民政、社保、公安、住房公积金等公共服务和综合治理的依据。

  构建市政府部门牵头、城区政府(开发区管委会)保障、街道办事处(乡镇政府)实施、社区居民委员会(村民委员会)自治管理的四级管理服务体系,实行住房租赁网格化管理。城区政府(开发区管委会)落实人员编制,保证经费投入,做好住房租赁信息采集、房屋租赁登记备案、安全隐患巡查整治、违规行为查处、综合管理等工作。

  住房租赁企业营业执照经营范围应当包括“房屋租赁”“房屋租赁服务”等,自取得营业执照之日起30日内,将企业和从业人员的基本信息报送注册所在地的住建主管部门备案;信息发生变更的,应当自发生之日起5日内办理相应变更备案;指导住房租赁企业成立住房租赁行业协会或专业委员会,引导社会力量参与房屋租赁日常管理。通过住房租赁社会组织制定、完善房屋租赁中介行业执业规范和行为准则,强化行业自律,督促指导房地产经纪机构、住房租赁企业及时采集、上报租赁房屋、租住人员等信息;开展南宁市房地产行业专项治理检查活动,定期或不定期抽查我市房地产开发企业、房地产经纪机构、住房租赁企业,整治市场乱象,维护社会稳定秩序;指导住房租赁企业规范开展“租金贷”业务,严肃查处挪用占用租赁押金等行为,保证资金链条安全,稳定租赁关系。

  出租房屋业主应当在房屋租赁合同签订后30日内,向辖区房屋租赁主管部门登记备案,督促非本市户籍的承租人向公安机关申报居住登记;房地产经纪机构、住房租赁企业应当自房屋租赁合同签订之日起5个工作日内,将房屋出租人和承租人的有关信息报告当地公安机关。

  构建以信用为基础的住房租赁市场监管机制,将住房租赁实施行为纳入信用体系建设,住房租赁实施行为所产生的公共信用信息作为实施信用监管工作的基础,全量归集至南宁市公共信用信息共享平台。建立健全住房租赁行为事前信用承诺,事中信息公示及信用分级分类监管,事后信用联合奖惩的全流程信用监管机制。

  税收金融等政策扶持

  南宁为此提供优惠政策租金租赁市场的发展。

  对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,依法落实国家和自治区有关培育和发展住房租赁市场的各项税收优惠政策,确保纳税人对税收优惠政策应享尽享。

  大力支持专业化、机构化的住房租赁企业发展。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,支持住房租赁业务的发展。引导金融机构创新信贷产品,开展住房租金收益权质押贷款等业务,为承租人提供周期匹配、支用灵活的租赁住房贷款。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。

  落实承租人在办理居住证、适龄子女义务教育、社会保障、就业服务、基本医疗保障、养老服务、公积金提取等方面享有的基本公共服务。商业用地用途调整为居住用地,用水、用电、用气经核实为居民使用性质的,按照居民类价格执行;存在混合性质情况的,应当对不同性质的用水、用电分别按表计量。

  专家解读:盘活农村土地市场

  就此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此次南宁发布《培育发展住房租赁市场试点工作方案的通知》,进一步体现了当前各大城市,尤其是省会城市在租赁市场方面的探索导向。而且从区位上看,除了此前一些热点省会城市外,当前包括西部省会城市也开始逐渐展开租赁市场的试点,这对于此类城市未来的土地开发和项目经营等都有较为积极的影响。从政策内容看,其有几个相对创新的地方。

  一是强化城中村改造和租赁业务挂钩模式。针对城中村改造以形成租赁业务的模式,在类似广东等地区是有创新的,但是全国在这个领域其实还没有完全展开出来。南宁此次政策明确,支持城中村的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营,这也体现了后续对于农村土地市场的盘活导向。尤其是考虑到近期土地管理法的推行,预计后续此类省会城市的旧村改造中,会积极和租赁住房进行结合,对于集体建设用地的高效利用是有积极作用的。

  二是,从开发商角度首提先租后售的模式。此次政策明确,连续出租超过10年且终止租赁的,出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续,并按出售时税收政策缴纳相关税费。这一点是南宁的创新,也是先租后售模式的导向。实际上此前类似上海临港新片区也有类似规定,但是很多规定是从就业者的角度出发的,即允许就业者先租后售,而此次南宁政策则是从开发商的角度出发,鼓励其先租后售,并给予了优惠政策。

  三是首提租金收益权质押贷款概念。此次政策明确,要引导金融机构创新信贷产品,开展住房租金收益权质押贷款等业务。这个提法相对比较新。这和传统的租金贷等模式是有本质区别的。租金贷严格来说,是基于租客每个月缴付的租金来进行的贷款,而此类租金收益权质押贷款是基于租赁企业潜在租金收益来进行的质押贷款。两者对比来看,一个是需要利用租客信息的,风险较大,而此类租金收益权质押贷款,本身是一种更成熟的贷款模式。


| | 编辑:本站编辑| 2019-09-05 15:50

标签:南宁,租赁市场,农村市场,土地
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