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南宁三产房样本:疯长的瀚天新城

2020-08-17 18:38

提要:南宁市高新区地铁口旁的三产项目瀚天新城,总占地面积不足30亩,规划建筑面积不足10万方,却在上面疯长出30万方的超级大盘。目前,这个南宁三产房项目中的典型案例从最初的15层疯狂生长到27层。尽管工程没有竣工验收,也没有消防验收。但是开发商已经通知合作建房者入住。在监管严重缺位的背景下,开发商置政府整改通知和合作建房者的生命财产于不顾,住在瀚天新城的2000多普通百姓每天都生活在危险之中。问题的关键在于,广西南宁有成百上千这样的三产楼盘,开发商为了多卖钱,擅改规划加层也是普遍的现象。

未验收就强制交房收尾款

未达到交房标准就要业主收房!

2019年4月的一天,瀚天新城的合作建房者韦女士接到瀚天实业打来的接房通知,只要缴纳了相关费用,就可以接房并进场装修了!该通知要求她在4月份去瀚天新城交尾款接房。接房通知还附带了业主接房所需缴纳费用的清单。

韦女士发现,除了购房的尾款,业主还需要缴纳代收天燃安装费:3600元(天然气公司只收2300元/户)、综合楼公共部位维修储备金:77元/㎡、水电周转金:600元、电梯年检费:每年每户50元、预缴一年物业管理费,每月1.2元/㎡、代收生活垃圾费:每户每年8元*12个月=96元(物业)、预收充值卡电费:每户200元、装修保证金2000元。

 从15层疯长到27层的瀚天新城无法验收!

有过商品房购买经验的韦某发现,瀚天新城没有向业主提供项目的竣工验收许可证、消防验收的相关证明文件也没有,还存在乱收费的现象,便到有关政府主管部门去询问,瀚天新城是否可以成立业主委员会。

然而她得到的答案是否定的,因为瀚天新城是商业三产用地,修建的物业也只能用于发展第三产业,肯本没有住宅。因此在政府部门看来,瀚天新城的购房者本质上是合作建房的股东,没有业主,也就没有成立业主委员会的必要。

“没有验收就交房,这从逻辑上是讲不通的,因为即使是合作建房,合作者们需要的也是符合国家相关法律法规的物业,如果瀚天新城有建筑质量问题,如果消防过不了关,住进去生命财产安全都得不到保障,”韦女士同时认为,不能成立业主委员会,那就只能是开发商说什么就是什么,业主的权利基本不可能实现。

知情人士初步统计,瀚天新城住宅总计1800余户,目前装修入住的大概有700多户,约2000人住进了瀚天新城。其中绝大部分是来自广西边远区县的初次置业者,没有商品房的购买经验,基本上不知道交房前需要竣工验收和消防验收。

2000余百姓的恐怖生活谁来管?

能不能不接房呢?

韦女士找出合作建房的合同发现,这是一个霸王合同,根本没有退出机制。如果合作建房者单方面终止履行合同,必须向开发商瀚天实业支付合同金额的两倍作为违约金,合作建房者已付房款将作为违约金被扣除。也就是说,如果不接房,三产房的购买者不但退不了钱,还会被追诉赔偿金。

就在瀚天新城的业主们犹豫接不接房之时,南宁市高新区的一个文件加快了合作建房者的接房步伐。

2019年4月,高新区官网发布的《高新区农村集体产业项目违法建设情况公告(第一批)》中提及,10个项目涉及违法。

瀚天新城因为未按照建筑工程规划进行施工而成了南宁市的违法建筑。这一信息立刻引起的投资者的恐慌:一方面,根据合作建房的合同,投资者要想退钱比登天还难;另一方面,如果瀚天新城被迫自行拆除或者被政府强制拆除,投资者辛辛苦苦赚来的几十万元将血本无归。

   于是,投资者开始陆续接房并进场装修。他们大多怀着侥幸的心理,人住在里面,相当于守着自己的几十万投资,如果政府或开发商要拆除,就必须拿钱说话。

2019年8月29日,南宁市高新技术产业开发区管委会向瀚天新城项目出具告知函,明确告知有关投资人,瀚天新城项目擅自超建,且未经竣工验收合格,存在较大的隐患,不得交付使用。通知同时要求瀚天实业不得将瀚天新城房屋交付使用,立即书面告知并督促相关人员停止入住和装修等活动。

高新区管委会告知函是有法律依据的。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:建筑工程竣工验收后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。并应当按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定予以处罚:“违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;”

下列行为指:1、未组织竣工验收,擅自交付使用的;

2、验收不合格、擅自交付使用的;

3、对不合格的建设工程按照合格工程验收的;

然而这一通知并没有得到开发商瀚天实业的认真贯彻执行。

2019年12月4日,南宁市高新区管委会再次发出给瀚天新城各业主(租户)的告知书。该告知书称,瀚天新城项目严重违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》的相关规定,存在严重的安全隐患,要求业主(租户)立即搬离或停止房屋交付和装修等活动。

然而到目前为止,业主(租户)们并没有按照高新区管委会的要求搬离或停止装修。尽管大部分业主都表示十分担心会出现火灾或大楼坍塌等安全事故,但是光让搬,没有谁来承担大家的损失,这显然是不行的。

“要令行禁止,就必须要有官员和资金来负责,”韦女士表示,高新区管委会既然非常明确的让业主(租户)们搬家,就应该追究相关政府职能部门主要领导在过程监管中的玩忽职守责任,同时责令瀚天国际落实资金,赔偿业主们的投资或装修损失。

疯狂增高的瀚天新城或变烂摊子

为什么开发商瀚天实业不组织有关建筑监管部门进行竣工验收呢?

瀚天新城与心圩街道振兴村四队合作的项目有四栋,占地面积12760㎡,准建15层,建筑面积67727.38㎡,瀚天新城与心圩街道振兴村七队合作的项目有两栋,占地面积6400㎡,同样准建15层,建筑面积22057.41㎡。

南宁市高新区一份公开资料显示,该项目核准建设为地上15层,目前超建了12层。按照瀚天实业的公开资料,而建筑面积也由核准建设的89784.79㎡,增加到了目前的30万㎡,增加面积是原来核准面积的3.413倍。

 下面是砖混结构,23-27层变成了轻钢结构!

面对这样完全对国家法律缺乏敬畏感的项目,这样要钱不要命的开发商,谁敢在竣工验收合格文件上签字呢?瀚天实业和其实际控制人彭碧军自然知道要进行竣工验收无疑是给瀚天新城宣判死刑,这样不但收不到合作建房数亿元的尾款,还将面临严重违约的处境,毕竟合作建房的基础是开发商要为投资人建设合格而且没有安全隐患的物业。

果不其然,2019年9月,南宁市高新区管委会组织对瀚天新城1号综合楼C栋建筑物进行质量安全抽查检查,工程质量评估报告及专家意见为停止使用。

调查发现,瀚天新城这一三产项目一开始就是在超越法律底线。

2014年11月,该项目在还没有取得施工许可证和根本无法取得预售许可证的前提下就开始施工和销售。所有的销售款项都直接打到彭碧军个人账户。相关的政府职能部门在过程监管方面几乎毫无作为,无论政府部门,还是投资者都不知道开发商收了多少钱,建了多少层,卖了多少户,也不知道其使用的建筑材料是否合格。

在南宁市高新区,瀚天新城成了一个法外之地。

投资者十分担心,瀚天新城如此几十万方规模的开发项目,所有建设流程都不用招标,施工过程中楼层还一加再加,一旦开发商跑路,谁来对项目质量负责。

事实上,即使不跑路,瀚天实业和彭碧军也很难对这一项目目前的后果负责,因为合作建房的资金都是进入彭碧军的私人账户,缺乏监管。如果,彭碧军早已将投资者的资金转移,没有人能收拾这个烂摊子。


编辑:李星辰
标签:南宁,三产房,样本,瀚天新城
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