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三盛福建大本营“底盘”加固 全国化布局策略倾斜长三角
去年下半年启动上海总部的三盛集团悄然加快了自己扩张的脚步。
中房报·新闻  2020-07-02 11:20
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去年下半年启动上海总部的三盛集团悄然加快了自己扩张的脚步。

特约通讯员 俞冬锦  上海报道

在行业规模见顶和土地阶段性窗口期出现的双重因素之下,今年上半年TOP51-100的房企频繁拿地,以求实现规模进阶。其中,去年下半年启动上海总部的三盛集团悄然加快了自己扩张的脚步。

业内人士认为,今年新年前后受疫情影响,行业出现波动,但从目前市场趋势来看,上半年是一个不错的拿地窗口期,但更考验房企品牌知名度、债务结构、资金实力等综合能力,把握住这个窗口机会的房企将为其下半年的业绩带来积极影响。

筑牢福建大本营根基 加快全国化布局

克而瑞数据显示,以福建为大本营的三盛,2019年因销售业绩大幅上涨61%而荣获“福建房企商品房销售榜TOP20”第8位,同比提升5个名次。另一方面,三盛持续保持其在福州市场的领先地位,2019年荣获“福州房企综合实力榜TOP10”第2位。凭借在当地的品牌及资源优势,三盛今年上半年在竞争激烈的福建土拍市场多次斩获福州、莆田、宁德等城市的优质地块,得以持续稳固公司福建大本营的基本盘。此外,三盛上半年在长三角、大湾区、胶州湾等核心都市圈积极补充优质土储,紧抓国家层面政策红利以加快全国化布局,保障公司未来业绩增长。

据公开资料统计,截至6月30日,三盛集团今年上半年在全国共计拿下16宗地块,新增货值超330亿元,其中56%集中在长三角区域包括杭州、温州、无锡在内的热点城市。除倾斜聚焦长三角外,三盛择机在山东烟台、四川成都等热点城市土拍市场亦有斩获。值得注意的是,在今年第一季度疫情期间,三盛择机“逆势”拿地,共获取6宗地块;一季度后,公司紧抓土地市场窗口期,加速回补土储,拿地节奏明显提升。

但与其他同规模房企近期以较高溢价率揽地相比,三盛集团在加大土拓力度同时更为注重成本和财务安全性的把控,一方面通过多元化拿地的方式增加土储,提升盈利空间;另一方面通过加速销售回款以稳定现金流的安全性。据悉,三盛今年上半年综合回款率较去年同期上涨60%。

三盛集团城市布局.jpg

三盛集团城市布局

对于目前的拿地策略,三盛集团有关方面回应称,其所秉承的发展战略是“拓布局、调结构、重深耕、广合作”。据介绍,以目前市场环境和企业自身综合情况来看,三盛认为应该“先走再跑、边走边跑”。在从区域深耕到全国性扩张的过程中,公司将持续深耕福建以放大公司当地资源及品牌优势,同时将资源倾斜聚焦在长三角、关注包括大湾区在内的高成长潜力城市群,打好地产下半场突围之战。

倾斜聚焦长三角 深耕战略稳步推进

三盛集团希望借发力长三角实现弯道超车的决心,从启动上海总部这一点就已有明显折射。毕竟从上一批实现规模进阶的房企发展路径来看,迁总部入沪、借力上海地缘及金融中心优势奋袂而起的不在少数。而与其他中小房企略显“豪气”做法不同的是,三盛集团在以现金流为导向的投资策略下,有四条铁律使得其在长三角区域土拓整体呈现出“稳、准、快”的状态,有效支撑公司规模扩张速度的同时,也保证财务的健康与安全。

首先公司内部有要求,拿地需侧重去弱限购、弱限价的区域,同时严守“不进市场风险大的城市、不进机构不认可的城市,不进市场存量大的城市”,设置投资红线对风控强要求。该类区域成长弹性较大,因此项目未来利润率也相对可期。例如今年1月,三盛在南通以底价4.5亿竞得南通两宗住宅地块,便是遵循“避开限购限价”的原则。据接近三盛的业内人士观察,该做法执行两年多时间以来,效果显着。“叠加其内部第二条铁律‘利润率8%、项目IRR 30%’,三盛其实在项目去化周期、初始投资资金回收周期、现金流回正等各方面节奏控制良好。”前述业内人士表示。

三盛滨江国际(福州).jpg

三盛滨江国际(福州)

此外,三盛强调拿地的多渠道组合。例如2月和6月,三盛以收并购的方式分别在热点城市常州和杭州获取2宗优质地块,有效控制整体土地成本。2019年以来,三盛集团投资策略调整为“4-3-3”,一方面持续强化在收并购市场上的优势,从合作模式、交易结构、决策效率等方面持续优化;另一方面通过公开招拍挂进一步扩大公司合作平台,同时充分利用产业优势在重点关注的城市寻求勾地机会。而三盛能够将手中资金使用效率最大化的关键在于第四条核心纪律“优中选优”。三盛地产集团总裁冯劲义曾对媒体表示,从明面上看三盛是拿了十多块地,但背后的筛选样本量至少有200多个,因此拿到既好又对的地的概率自然而然便直线提升。

在四条铁律之下,三盛已在长三角城市群实现初步深耕,并持续在大福州都市圈筑牢根基。

发力组织与运营 项目周转大提速

而精准拿地背后,是公司组织端与运营端的有力支撑。尤其是公司从总部驱动转为区域自驱动后,各区域经营意识、项目投模指标兑现能力明显增强。

目前三盛集团各大区域自行拓展土地资源及融资渠道,集团总部职能则集中于定战略、建体系、调资源、控风险,做系统能力建设和机制建设,做赋能与评判;区域公司作为经营主体,承担经营与利润中心角色。在总部、区域权责明晰的授权机制下,区域战斗力被激活,公司各地项目周转大提速,在福州、昆山、南通、常州、无锡、宁德、济南等多个城市创造了“产品品质、去化速度、销售价格”区域最高的佳绩。

为提高运营效率和资金使用率,三盛集团今年上半年持续优化内部管理体系,通过建立数字化运营、销售、回款平台等方式提高运营效率,进一步提高了管理颗粒度、库存去化率和资金周转率,为公司能够持续投资拿地提供了保障。

对于运营提效方面的具体效果,三盛集团有关方面表示,2019年全年公司新获取且年内开盘的项目平均开盘周期为7个月,该库存管理能力在同规模房企中处于优良水平。以位于福州长乐的三盛·璞悦府为例,该项目从拿地到开盘共计6个月,开盘当日因精工质造和符合当地客户需求,实现开盘当日去化率超90%,竞销18个亿的佳绩。

三盛·璞悦府开盘现场.jpg

三盛·璞悦府开盘现场

目前市场正逐渐从快周转型转向品质型,但对于中小房企而言,修炼高周转操盘能力对把握市场窗口期从而实现规模进阶至关重要。三盛集团对内在组织和运营两方面双管齐下,对外抓紧土地市场窗口期,精准吸储,以增强公司房地产业务持续发展的能力。

| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2020-07-02 11:20

标签:三盛地产,福建
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